Diagnostic immobilier : L’audit énergétique
L’audit énergétique constitue un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d'un logement. Ce document vise principalement à sensibiliser le futur acquéreur aux questions de transition écologique et énergétique et à l’orienter en lui proposant des scénarios de travaux d’amélioration de la performance du logement concerné.
De quoi s'agit-il :
L’audit énergétique a été institué dans le cadre de la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience du 24 août 2021.
L’audit énergétique doit permettre :
- de réaliser un état des lieux de la performance énergétique et environnementale des bâtiments.
- d’apporter des informations complémentaires au DPE pour orienter les travaux de rénovation
- de sensibiliser aux économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
- d’inciter à la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique du bien immobilier
- de sensibiliser le futur acquéreur aux questions écologiques et énergétiques du bâtiment (logement, immeuble) qu'il projette d'acheter.
Par ailleurs, il l'oriente en lui faisant des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité de l'air et parvenir à une rénovation performante du bâtiment.
L’audit énergétique repose sur une analyse plus complète et comporte notamment :
- un état des lieux général du bien (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de ventilation, d’éclairage…)
- une estimation de la performance du bâtiment
- des propositions de travaux de rénovation permettant d’améliorer le niveau de performance énergétique
- l’estimation des économies d’énergie
- des ordres de grandeur des coûts des travaux proposés
- la mention des principales aides publiques mobilisables
Logements concernés :
L'audit énergétique concerne les propriétaires de maisons individuelles et les immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique proposés à la vente en France métropolitaine.
L'obligation de réaliser cet audit impacte, les habitations classées E , F et G, les logements qualifiés de « passoires thermiques » selon un décret daté du 9 août 2022.
Cette obligation sera progressive, aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034
Durée de validité :
La durée de validité de l’audit énergétique est de cinq ans, contre dix ans pour le DPE.
Qui doit réaliser le diagnostic :
L'audit énergétique est réalisé par un professionnel qualifié, qui n'a aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui. Il a une assurance qui couvre les conséquences d'un engagement de sa responsabilité.
Pour les immeubles à usage d'habitation comprenant plusieurs logements, les professionnels qualifiés sont :
- les bureaux d'études « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905)
- les sociétés d'architecture et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation
Pour les maisons individuelles :
- les bureaux d'études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911)
- les entreprises certifiées « RGE offre globale »
- les diagnostiqueurs immobiliers certifiés (attestation délivrée par un organisme de certification, obligatoirement jointe à leur audit)
Comment est réalisé le diagnostic :
Pour réaliser l'audit, l'auditeur doit effectuer au moins 1 visite du bâtiment en votre présence ou celle d'une tierce personne que vous avez mandaté.
Pour faciliter la réalisation de cet audit, vous devez remettre à l'auditeur les documents suivants :
- Récapitulatif de votre DPE
- Vos factures de travaux déjà réalisés
- Si vous les avez, les différents diagnostics techniques immobiliers (par exemple, diagnostic électricité, gaz, amiante, CREP…).
L'intervention se déroule en trois étapes :
- Récupération des données et autres informations; (L'auditeur énergétique récupère les données issues du DPE qui décrivent le bien (orientation du bien, zone géographique, surfaces, caractéristiques thermiques des parois, des menuiseries, des planchers et plafonds, caractéristiques des systèmes de ventilation, de chauffage, de climatisation, de production d’eau chaude, d'éclairage et d'énergies renouvelables installées à demeure).
- Etude, proposition d'ordonnancement de travaux; (A partir de ces données, l'auditeur proposera à minima deux scénarios de travaux pour permettre au bien de devenir très performant ou extrêmement performant. Ces calculs sont réalisés grâce à un logiciel validé par le Ministère du Logement.)
- Estimation d'un chiffrage de travaux;( L'estimation du coût des travaux est réalisée à partir de bases de données de tarifs utilisés en France dans le cadre de chantiers de rénovation énergétique.)
Cet audit est réalisé sur la base d'un logiciel utilisant la même méthode de calcul que pour le DPE.
Que doit contenir l'audit énergétique :
L'audit doit mentionner les informations suivantes :
- Estimation de la performance énergétique avant travaux
- Propositions de travaux en 1 ou plusieurs étapes
- Performance énergétique après travaux
- Coût des travaux et aides mobilisables
- Condition d'aération ou de ventilation du bâtiment après travaux.
Estimation de la performance énergétique avant travaux
L'audit comprend les éléments suivants :
- Estimation de la performance énergétique avant travaux selon la méthode de calcul utilisée pour réaliser le DPE. Cette estimation peut s'appuyer sur les données collectées pour l'élaboration du dernier DPE du bâtiment.
- Schéma précisant la répartition des déperditions thermiques
- Informations sur les dispositifs de pilotage existants (dispositifs de mesure, régulation et contrôle pilotant les équipements du bâtiment).
Propositions de travaux
L'audit doit contenir 2 propositions de travaux minimum pour parvenir à une rénovation performante.
Ces propositions doivent respecter les conditions suivantes :
- Elles doivent être compatibles avec les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales prévues par le code du patrimoine (par exemple, en cas de bâtiment classé)
- Elles ne doivent présenter un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien (c'est le cas lorsque le coût des travaux dépasse 50 % de la valeur du bien).
Chaque proposition doit prévoir un parcours de travaux en 1 ou plusieurs étapes cohérentes entre elles. Elles doivent permettre d'assurer un traitement satisfaisant des interfaces et interactions, notamment les ponts thermiques et l'étanchéité à l'air et l'atteinte d'un niveau satisfaisant de confort hygrothermique.
À savoir
Les solutions techniques définies dans les propositions de travaux doivent être compatibles avec l'état du bâti, notamment en ce qui concerne les matériaux des parois opaques (murs, plancher bas et toiture).
1re proposition
Elle doit prévoir un parcours de travaux par étapes pour parvenir à une rénovation performante.
Ce parcours de travaux intègre notamment l'étude de 6 postes de travaux :
- Isolation des murs
- Isolation des planchers bas
- Isolation de la toiture
- Remplacement des menuiseries extérieures
- Remplacement de la ventilation
- Remplacement de la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.
Ce parcours de travaux doit respecter les conditions suivantes :
- La 1re étape de travaux doit permettre de réaliser un gain d'au moins 2 classes énergétiques et de réaliser le traitement de 2 postes d'isolation
- L'étape finale doit permettre d'atteindre un niveau de performance au moins égal à celui de la classe de performance B
2de proposition
Elle doit prévoir un parcours de travaux en 1 seule étape pour parvenir à une rénovation performante.
Ce parcours de travaux intègre notamment l'étude de 6 postes de travaux :
- Isolation des murs
- Isolation des planchers bas
- Isolation de la toiture
- Remplacement des menuiseries extérieures
- Remplacement de la ventilation
- Remplacement de la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.
Performance énergétique après travaux
L'audit précise pour chaque étape du parcours de travaux les informations suivantes :
- Consommation annuelle d'énergie primaire et finale du bâtiment après travaux rapportée à sa surface après travaux exprimée respectivement en kWhEP/m²/an et kWhEF/m²/an pour chacun des usages d'énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires)
- Consommation annuelle totale d'énergie primaire et finale du bâtiment après travaux rapportée à sa surface après travaux exprimée respectivement en kWhEP/m²/an et kWhEF/m²/an pour l'ensemble des usages d'énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires) . Ces consommations sont estimées avec et sans déduction de la production d'énergie photovoltaïque autoconsommée
- Emissions de gaz à effet de serre du bâtiment après travaux pour l'ensemble des usages d’énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires) rapportée à la surface après travaux exprimée en kgCO2eq/m²SHAB/an
- Classement de performance énergétique du bâtiment après travaux, prenant en compte la consommation annuelle totale d'énergie primaire pour l'ensemble des usages d’énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires)
- Classement en gaz à effet de serre du bâtiment après travaux au sens du DPE
- Estimation des économies d’énergie en énergie primaire et finale, et des émissions de gaz à effet de serre évitées (en valeur absolue, puis en valeur relative par rapport à l'état initial avant travaux)
- Estimation de l'impact théorique des travaux proposés sur les frais annuels d'énergie, sous la forme d'une fourchette d'économie de coûts.
Coût des travaux et aides mobilisables
L'audit doit indiquer les informations suivantes :
- Estimation du coût des travaux d'amélioration de la performance énergétique et des autres travaux nécessairement liés à la réalisation de ces travaux d'amélioration
- Principales aides financières mobilisables pour réaliser ces travaux.
L'auditeur doit veiller à sélectionner des bouquets de travaux cohérents par rapport aux économies d'énergie attendues et à la valeur du bien.